Как да създадем два апартамента от един?

Какво показва Вашата практика – често ли се разделят големи апартаменти на по-малки? 

Често – не. Практиката ни сочи, че това се случва за прагматични и търговски нужди. В последно време, с нарастването популярността на апартаментите за отдаване под краткосрочен наем, се появява необходимостта за разделяне на големи апартаменти – от една страна за възможности за търсещите, а от друга за оптимизиране на инвестицията от страна на клиента. Впоследствие, при изнасяне на пазара, вероятно това би довело до по-бързо осъществяване на покупка на едни по-малки апартаменти. 

Необходимо ли е да се консултираме с архитект и инженер преди да започнем преустройството?  

При всеки ремонт или преустройство на дадено жилище е необходима консултация, поне с архитект. Подчертаваме архитект, тъй като той е подготвен професионално повече от един интериорен специалист и декоратор. Спрямо изискванията и желанията на клиента, архитектът, на база експертизата си, би могъл да насочи към други специалисти, които следва да се включат в едно бъдещо преустройство.

Какви документи и разрешителни са необходими?

В зависимост от инвестиционните намерения на клиента и конкретния апартамент, ще последва различна строителна намеса в обекта. Спрямо степента на намеса в конструкция, инсталации, фасади, произтича различна административна процедура. В някои случаи е необходимо само уведомително писмо, докато в други се провежда цялостна съгласувателна процедура с инстанциите. Във всеки отделен случай е необходима консултация с архитект. Архитектът ще бъде този, който ще прецени по коя пътека да се тръгне с оглед ефективност на инвестицията, намаляване на административни процедури и постигане на максимален функционално-художествен ефект.

Какви конструктивни промени могат да се предприемат и какви не? Кои стени могат да се премахнат? В какви случаи се прави укрепване?

На такъв въпрос няма еднозначен отговор. Зависи от твърде много обстоятелства – желанието на клиента, съществуващото състояние на обекта/сградата (архитектурно и конструктивно), зависи от указанията на конструктор (най-малкото след оглед). 

Има случаи, в които може да се допуснат много промени, в други – такива не са възможни. Особено с оглед на последния въпрос, там думата има конструкторът, който да предложи решения, а работа на архитекта е да осмисли възможностите и да придаде на избраното решение архитектурно-декоративен вид. 

Кога е невъзможно да се раздели един апартамент?

Отново еднозначен отговор няма. Дали може да се случи или не зависи от плановата схема както на самия апартамент, така и на сградата, в която се намира. Реално в повечето случаи е невъзможно, като отново това може да се прецени от архитекта, съобразно пространствата под конкретния обект и инсталационното оборудване.

Опитът ни показва, че в старите жилищни сгради, където е бил предвиден и реализиран и слугински вход, с по-голям успех може да се търси възможност за разделяне на апартамента.

Как се премества баня и тоалетна? Какви са основните предизвикателства и често срещани грешки? 

При подобно намерение първо и основно е необходимо да се съблюдават стриктните изисквания на наредбите за допустимост на едни помещения над други, като в този случай отново ще наблегнем на нуждата от предварителна консултация с архитект. Ако се установи, че преместването е възможно спрямо наредбите, то тогава вече, на база архитектурното решение, следва намесата на конструктор и ВиК специалист, за да може тази баня (или тоалетна) да функционира. Не на последно място сред предизвикателствата се нарежда и самото изпълнение на преустройството, особено що се отнася до изолации и облицовки.

На какви изисквания трябва да отговаря мокрото помещение, ако е разположено над сухо?

Отделните възможности са коментирани в Закона за устройство на територията (ЗУТ) и наредбите към него. В общия случай, според него собствеността на мокрото и сухото помещение на двата етажа трябва да бъде на едно лице, с изключение на разполагане на баня над коридор. 

Как се премества кухня? Какви са основните предизвикателства?

При кухнята може да се каже, че ограниченията са малко по-„демократични“. Тя би могла да намери различно място в плановата схема на жилището, но освен нормативните изисквания за нейното разположение, при решението понякога опираме до чисто експлоатационни аспекти – шумове, вентилация, условия на съжителство, съобразяване със съседи и др. Разбира се, тук също е необходима намесата на ВиК, ОВ и електроспециалист, като под ръководството на архитекта се предлага възможната подредба на кухнята и се стига до крайното решение. 

Как се решава проблемът с тока, вентилацията и отоплението?

При всяко разделяне на голям апартамент на два малки, решението на захранване с ток, вода и отопление на двата подобекта е винаги различно. Първо говорим за изискванията на собственика (или собствениците) и инвестиционните намерения за проекта. Оттам нататък вече се опира до съответните изисквания и необходими документи за подаване към експлоатационните дружества, което от своя страна води и до съответната ремонтна дейност.

Материалът е публикуван в брой февруари-март 2020 на списание „НАШ ДОМ“, раздел „Консулт“.